事業所得が赤字でも55万円控除は使える？業務的規模の不動産所得との組み合わせを解説

アパートを数室持ちながら本業でネットショップや個人事業も営んでいる方が、決算期に「今年は事業所得が赤字になってしまった。これだと55万円の青色申告特別控除は使えないのかもしれない」と手が止まるケースは少なくありません。

特に、不動産所得が「業務的規模」（いわゆる5棟10室基準を満たさない規模）であれば、「事業を営む者」の要件を不動産側では満たせないと気づいたとき、疑問はさらに深まります。

• 事業所得が赤字だと、55万円控除の対象外になる？
• 業務的規模の不動産所得しかなければ10万円控除しか使えない？
• 両方の条件が重なると最大10万円しか引けないの？

結論を先にお伝えすると、事業所得が赤字であっても、その事業が継続して行われている実態があれば55万円の青色申告特別控除が適用されます。以下でその根拠と計算の流れを整理します。

この記事でわかること

• 青色申告特別控除（55万円・10万円）の適用要件
• 業務的規模の不動産所得とは何か
• 事業所得が赤字の場合に55万円控除がどう機能するか
• 控除額の上限（合計所得との関係）の考え方
• よくある誤解と申告時の注意点

【想定事例】この記事で扱うケース

以下の条件を前提として話を進めます。

この方が「55万円の青色申告特別控除を使えるか否か」が論点です。

青色申告特別控除の種類と要件

青色申告特別控除は、大きく3つの区分があります。

今回の論点は、55万円控除の対象となる「事業を営む者」に、事業所得が赤字の人が該当するかどうかです。

「業務的規模」とは何か

不動産の貸付は、その規模によって税務上の扱いが変わります。

アパートや貸間などを5棟または10室以上保有・貸付している場合を「事業的規模」といい、不動産所得を生ずべき「事業」として認められます。これに満たない規模を「業務的規模」と呼び、この場合は不動産所得を生ずべき「事業」とは認められません。

つまり、業務的規模の不動産所得しかない方は、不動産所得の側では「事業を営む者」の要件を満たさないため、その所得だけでは55万円控除の適用を受けられません。

核心の論点：事業所得が赤字でも「事業を営む者」か

ここが今回の記事の核心です。

55万円控除の対象は「不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営む者」とされています。問題は、事業所得の金額がマイナス（赤字）の場合に「事業を営む者」に該当するかどうかです。

国税庁の質疑応答事例（業務的規模の不動産所得と赤字の事業所得がある場合の青色申告特別控除）では、この点について次のように示されています。

照会者には事業所得もあるとのことですので、たとえそれが赤字であったとしても照会者は「事業所得を生ずべき事業を営む者」に該当することになります。

つまり、事業所得の金額がプラスかマイナスかは関係なく、その年において事業を継続して営んでいれば「事業を営む者」に該当します。今年たまたま費用がかさんで赤字になったとしても、EC事業を続けているなら要件は満たします。

55万円控除の実際の計算：上限はどう決まるか

55万円控除が適用されるとしても、控除できる金額には上限があります。

措法第25条の２第３項では、控除額は「不動産所得または事業所得の金額の合計額を限度とする」と定められています。

今回の事例では次のようになります。

この場合、55万円控除の上限は合計額の50万円となるため、控除額は最大50万円となります（55万円ではなく50万円が限度）。

国税庁の質疑応答事例でも、「本件において事業所得は赤字ですので、業務的規模の不動産所得の金額を限度として」青色申告特別控除が適用されると明示されています。

なお、控除後に残った所得は「不動産所得」から順に差し引かれる計算となります。事業所得はすでに赤字のため、控除額は実質的に不動産所得の金額が上限になる点を押さえておきましょう。

65万円控除への拡張も検討できる

55万円控除の要件を満たしている場合、一定の要件を追加で満たせば控除額を65万円に引き上げられます（措法第25条の２第４項）。

具体的には、以下のいずれかを満たす必要があります。

• その年分の仕訳帳および総勘定元帳について電子帳簿保存（電磁的記録による保存）を行っている
• e-Tax（電子申告）で確定申告書を期限内に提出している

65万円控除を目指す場合も、上限は「不動産所得と事業所得の合計額」である点は変わりません。上記の例（合計50万円）では65万円控除を選んでも控除できるのは50万円にとどまります。

よくある誤解：なぜ10万円控除と間違えやすいのか

この論点で誤りが生じやすい理由は、「55万円控除の対象は事業的規模の不動産所得か黒字の事業所得がある場合」と思い込むパターンが多いためです。

誤解が生まれる主な流れは次のとおりです。

1. 不動産所得は業務的規模 → 「事業」に該当しないと判断
2. 事業所得は赤字 → 「所得がない」と同視してしまう
3. 両方とも要件を満たさないと誤認 → 10万円控除を選択

しかし税務上、「事業を営む」かどうかは所得の金額（プラスかマイナスか）ではなく、その年に事業活動を継続していた実態で判断されます。赤字であることは、事業が存在しないことを意味しません。

EC事業を運営していれば、売上が少なく費用が上回った年であっても「事業所得を生ずべき事業を営む者」に該当します。10万円控除でよいと判断して申告してしまうと、受けられるはずだった控除を取り損ねることになります。

申告時のチェックリスト

このケースに当てはまる方は、申告前に以下を確認してください。

• 青色申告の承認を受けているか
• 事業所得の事業を今年も継続して営んでいたか（赤字でも事業活動の実態があるか）
• 不動産所得が業務的規模であることを確認しているか（5棟・10室未満など）
• 正規の簿記（複式簿記）で記帳しているか
• 確定申告書を期限内に提出する予定か
• 不動産所得と事業所得の合計額を計算し、控除上限を確認しているか
• 65万円控除を目指す場合、電子帳簿保存またはe-Tax申告の要件を満たしているか

よくある質問

事業所得が赤字の年だけ10万円控除に切り替えた方がよいですか？

そうする必要はありません。事業所得が赤字であっても事業活動の実態があれば55万円控除が適用されます。ただし控除額の上限は不動産所得と事業所得の合計額となるため、合計がプラスの範囲内での控除になります。10万円控除を選ぶ理由は原則としてありません。

業務的規模の不動産所得しかなく、事業所得がゼロの場合はどうなりますか？

事業所得を生ずべき事業を営んでいない場合、不動産所得が業務的規模であれば「事業を営む者」の要件を満たさず、55万円控除は適用できません。その場合は10万円控除の適用となります。事業所得がゼロであっても、事業を廃業していないなら実態次第で判断が変わりますので、具体的な状況を税理士に確認することをおすすめします。

事業所得が赤字の場合、不動産所得からいくら控除されますか？

控除の上限は不動産所得と事業所得の合計額です。事業所得が△30万円・不動産所得が＋80万円であれば合計は50万円となり、55万円控除の上限も50万円になります。合計がプラスの範囲で最大55万円（または65万円）が控除されます。

EC事業が赤字になった原因が仕入れの増加や設備投資の場合でも、同じ扱いになりますか？

赤字の原因が何であれ、その年に事業活動を継続していた実態があれば同じ扱いになります。仕入れや設備投資による一時的な赤字であっても、事業を営む者の要件は満たされます。

まとめ

業務的規模の不動産所得と赤字の事業所得を持つ青色申告者が55万円控除を使えるかどうか、国税庁の質疑応答事例は明確に「使える」と示しています。

判断の要点を整理すると次のとおりです。

• 業務的規模の不動産所得は「事業」に該当しないが、それだけで判断は終わらない
• 事業所得を生ずべき事業（EC事業など）を営んでいれば、赤字でも「事業を営む者」に該当する
• 控除額の上限は不動産所得と事業所得の合計額（赤字分を差し引いた額）
• 65万円控除も、電子帳簿保存またはe-Tax申告の要件を満たせば選択できる

「今年は赤字だから10万円でいいか」と誤って判断してしまうと、受けられるはずの控除を取り損ねます。自分のケースに当てはめて判断が難しいと感じたときは、申告前に税理士へ相談することをおすすめします。

本記事は情報提供を目的として作成しており、特定の税務判断を推奨するものではありません。実際の税務処理・申告については、税理士等の専門家にご相談ください。個別事情によって結論が異なる場合があります。

個人事業の税務は、青色申告・経費区分・専従者給与・消費税の判定など、業種を問わず共通の論点が多くあります。自分のケースにどう当てはまるかを整理したい方は、税理士への相談がおすすめです。

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